PYK HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU|ANKARA

Anasayfa / ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNE 6502 SAYILI KANUNUN İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNE 6502 SAYILI KANUNUN İLE GETİRİLEN HÜKÜMLER

 

Ülkemizde inşaat sektörünün sürekli büyümesi ile birlikte “maketten satış”, “projeden satış” veya “sat-yap” olarak adlandırılan ön ödemeli konut satışları yaygınlaşmış, bu da çeşitli tüketici sorunlarını beraberinde getirmiştir.

Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciler, imzaladıkları sözleşme kapsamında konutun yapımına başlanmadan para ödemeye başlamakta, ancak inşaatın tamamlanmaması, yüklenicinin iflası veya vefatı vb nedenlerle sözleşmede belirlenen konutu elde edememe gibi risklerle karşılaşmaktadırlar. Yaygınlaşan bu uygulama ile tüketicilerin mağduriyetinin artması üzerine kanun koyucu tarafından 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502 Sayılı Kanun)’da Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi başlı başına bir sözleşme türü olarak düzenlenmiş, uygulama usul ve esaslarını belirlemek üzere “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik”  çıkarılmıştır.

6502 sayılı Kanun’un Ön Ödemeli Konut Satışı başlığı 4 üncü bölümün 40, 41, 42, 43, 44, 45 ve 46. maddelerinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’ne ilişkin hükümler ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

6502 sayılı Kanunun 40 maddesinin 1. bendinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi; “tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği, noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmedir.” şeklinde tanımlanırken maddenin devamında Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’nin kurulmasından önce satıcının, tüketiciyi bilgilendirmesinin zorunlu olduğu hükmüne yer verilmiştir.  Bilgilendirme ve aydınlatma hakkı tüketiciler için en önemli haklardan olup, bu hak, tüketicinin ihtiyaç duyduğu anda yazılı, görsel ve sözlü tanıtımlarla satışa konu mal ve hizmetin ne şekilde kullanılması gerektiği konusunda doğru, dürüst, yeterli ve eksiksiz bilgiye sahip olmasını kapsar.

Bilgilendirmenin sözleşmenin kurulmasından en az 1 gün önce yapılması zorunludur. Sözleşmenin yapıldığı tarihte tüketiciye, geriye dönük ön bilgilendirme formunun imzalatılması durumunda bilgilendirmenin yapılmamış olduğu kabul edilir. Satıcının, ön bilgilendirme formunun usulüne uygun olarak düzenleyerek tüketiciye verildiğini ispat yükümlülüğü bulunmaktadır.

Borçlar Kanunu’nun 39. Maddesine göre, satıcının bilgilendirme yükümlülüğünü bilinçli olarak eksik ya da yanlış yapması durumunda, satıcının hileye dayalı satış yapıldığı kabul edilir, bu durumda tüketici hileyi öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde, sözleşme ile bağlı olmadığını satıcıya bildirdiği takdirde, yapılan sözleşme ile bağlı tutulamaz.

6502 sayılı Kanunun 41. Maddesindeki düzenleme ile, sözleşmeye şekil şartı getirilmiş, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesinin satış vaadi sözleşmesi şeklinde noterde düzenleme şeklinde, yapı ruhsatı alındıktan sonra yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi şekil şartına bağlanmıştır. Bu şekil şartı Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 6ncı maddesinin, 1 inci bendinde de düzenlenmiş olup, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulabileceği ifadesine yer verilmiştir.

Kanun koyucu, getirdiği bu şekil şartı ile borçlandırıcı işlem olan sözleşmenin mülkiyetin devri amacıyla tapu siciline tescil ettirilmesi işlemini zorunlu bir tasarruf işlemi haline getirmiştir. Bu zorunluluk ile tüketici için bir koruma getirilmiş, satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürmesi ve geçerli bir sözleşme yapılmadığında tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge istemesi engellenmiştir. Satıcının, tüketiciden bu yasağa rağmen ödeme alması halinde ise tüketiciye, yapmış olduğu ödemeleri her zaman getirileriyle birlikte geri isteme hakkı verilmiştir.

Teminat başlıklı 42 nci maddesinde ise, Ticaret Bakanlığı’nca projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortasını yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunluluğu belirtilmiş, teminat sağlama zorunluluğu süresinin başlangıcı “ön ödemeli konut satışına başlamadan önce” olarak belirlenmiştir.  Teminat zorunluluğu kanunla zorunlu hale getirildiğinden Borçlar Kanunun 27nci maddesinin 1. Bendindeki hükme göre, tarafların aralarında anlaşarak bu zorunluluğu bertaraf etmeleri mümkün değildir. Kanun koyucu, tarafların teminat zorunluluğunu anlaşarak ortadan kaldırmalarını engelleyerek tüketicinin korunmasını ön planda tutmuş, satıcının dolandırıcılık yapması, kaçması, iflas etmesi, ölmesi, fiil ehliyetini kaybetmesi vb. sebeplerle de inşaatların bitirilememesi sonucunda ortaya çıkabilecek ihtimaller karşısında zarara uğramasını engellemek amacıyla satıcıya teminat sağlama zorunluluğu yüklemiştir.

Yine anılan maddede bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvencelerin iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemeyeceği, haczolunamayacağı, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamayacağı hüküm altına alınmış, böylelikle sigorta şirketinin binanın tamamlanmasına yönelik bir an önce çalışmalara başlanmasının önündeki engellerin kaldırılması amaçlanmıştır.

6502 sayılı yasanın 43 üncü maddesi ile getirilen en önemli yeniliklerden biri de tüketiciyi korumaya yönelik ön ödemeli konut satışlarında cayma hakkıdır. Tüketicinin, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli sözleşmeden cayma hakkını kullanabilmesi için 14 gün içinde satıcıya sözleşmeden caydığını bildirmesi gerekmektedir. Tüketicinin bildirimi ne şekilde yapacağı şekle bağlanmamış olduğundan bildirimin satıcıya ulaşması veya öğrenilmiş olması durumu aranmaz. Buna karşılık satıcının cayma hakkı konusunda tüketiciyi bilgilendirme ve bunu ispat yükümlülüğü bulunmaktadır.

Aynı maddenin 2. bendinde ise taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe gireceği hüküm altına alınmış, konut finansmanı sözleşmesi ile ön ödemeli konut sözleşmesinin bir bütün olarak değerlendirilmesi gereğini ortaya çıkarmıştır. Dolayısıyla konutun satıcı tarafından taahhüt edildiği şekilde yapılmaması  (kusurlu, eksik teslim) ya da hiç teslim edilmemesi hallerinde tüketicinin, satıcıya karşı kullanacağı haklara bağlı olarak (ödeme indirimi, ödeme planı değişikliği vb.) konut finansmanı kuruluşuna karşı da ödemeleri durdurma veya azaltma hakkı vardır. Aynı bendde, tüketicinin ön ödemeli konut sözleşmesinden cayma hakkını kullanması halinde konut finansmanı kuruluşunun satıcı ile müteselsil sorumluluğu nedeniyle cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğine ilişkin düzenlenen hüküm ile hem tüketicinin satıcıya ödemiş olduğu bedeli geri alamama riski hem de ve krediye ilişkin masraf ve faiz gibi yükümlülükleri ödeme zorunluluğu riski ortadan kaldırılmıştır. Üçüncü bendeki düzenleme ile de cayma hakkını kullanan tüketicinin ödediği bedeli ve borç altına sokan her türlü belgeyi satıcının iade ettiği tarihten itibaren, on gün içerisinde tüketicinin edinimlerini iade edeceği hüküm altına alınmıştır.

6502 sayılı yasa 44. maddede ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceği, kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılacağı şeklinde düzenleme yapılmıştır 45. Maddenin 1 inci bendinde ise, tüketiciye sözleşme tarihinden itibaren yirmidört kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönenme hakkı verilmiş, ancak toplam sözleşme bedelinin %12’sini geçmemek kaydıyla satıcı tarafından, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflara ilişkin tazminat talep edilebileceği belirtilmiş, bu hüküm ile de satıcının korunması sağlanmıştır.

2 nci bendinde, tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemeyeceği. sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 90 gün içinde tüketiciye geri verileceği, satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren de tüketicinin on gün içinde edinimlerini iade edeceği hüküm altına alınmıştır.  Diğer hususlar başlığı altında düzenlenen 46. maddeyle de sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile satıcının hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve sözleşmeden dönme ile diğer uygulama usul ve esaslarının yönetmelikle belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Faydalanılan Kaynaklar

  1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satıcının Teminat Sağlama Zorunluluğu- Numan TekelioğluGör., Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı
  2. Tüketici Sözleşmelerinde 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun İle Yapılan Değişiklikler ve 4077 Sayılı Yasa İle Karşılaştırma- Bursa Barosu Tüketici Hakları Komisyonu Avukat Ali Rıza ATAER, Bursa Barosu Tüketici Hakları Komisyonu Üyesi

 

YUKARI